住宅ローン控除で節税に?計算式と節税方法とは?

住宅ローンを借りると所得税や住民税の減免を受けられるのが住宅ローン控除(減税)です。住宅ローン控除についての計算方法はもちろんのこと、基礎知識や控除を受けるための手続きなど、上手に住宅ローン控除を活用することで高い節税効果が得られますので、お徳に活用するために詳しく説明していきます。






1)住宅ローン控除(減税)とはなにか?

【1】住宅ローン減税の概要

正式名称は「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といいます。しかし、住宅借入金等特別控除だと分かりにくいため、一般的には「住宅ローン控除」と呼ばれています。住宅ローンを利用して住宅の新築・購入、建替え、リフォームを行った場合、一定の要件を満たすと、年末のローン残高に応じて所得税の控除が受けられる制度です。

「特別控除」という言葉にもあるように、住宅ローン控除はいつまでもあるものではなく、政府の経済対策によって始まった「時限立法」という期限のある制度になりますが、その期限が来る度に制度の見直しが行われ、延長が繰り返されています。

【2】住宅ローン減税の内容

住宅ローン減税は、借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の1%分、その年払った所得税の還付や来年支払う住民税を減額できる制度です。控除を受けられるのは現在10年間が最長となります。

つまり、10年間は所得税や住民税が安くなる制度のことです。しかし、住宅ローン控除は住宅ローンの年末残高の1%が返ってくる制度ですが、限度額があり、1億円の残高があれば100万円の税還付を受けられる単純なものではありません。

限度額は、平成33年12月31日までは一般の住宅で40万円、長期優良住宅や低炭素住宅に認定されていると50万円となるからです。つまり、一般の住宅であれば住宅ローンの年末残高が4,000万円を超えたところから、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は5,000万円を超えたところから住宅ローン控除の恩恵を受けることができなくなります。

【3】消費増税の影響

2019年度の税制改正では、住宅ローン減税制度について、消費税率10%が適用された価格で個人が取得した住宅に、2019年10月1日から2020年12月31日までの期間内で本人が入居した場合は、「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」の「特例」を創設し、これまでの住宅ローンの控除の期間を現行の10年から13年に延長するものとされています。

住宅模型を持つ女性

2)住宅ローン控除を受けられる6つの条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下のような条件があります。

【1】自らが居住する住宅であること

住宅ローン控除はマイホームとしての取得が要件の1つとなっています。住宅の引き渡し、あるいは工事の完了から6ヵ月以内に住むことが条件となり、住民票を移すことが必要です。投資用物件や親族の家などには適用されません。

【2】床面積が50平方メートル以上

床面積が50平方メートル以上の広さがあることが要件です。戸建ては各階の床面積の合計、マンションの場合は専有部分の床面積で判断します。

【3】住宅ローンの借入期間が10年以上

9年以下の短期ローンでは控除されません。バリアフリー改修促進税制、省エネ改修促進税制の場合は5年以上となります。

【4】年収が3,000万円以下であること

1年でも合計所得金額が3,000万円を超えた場合、それ以降の年は住宅ローン控除を受けられません。住宅ローン契約年の年収が3,000万円以上であれば、初年度から控除が受けられないことになります。

【5】増改築費用が100万円以上であること

リフォームの場合は条件が加わり、増改築費用が100万円以上であることが条件となります。

【6】住宅ローン控除の対象になる住宅ローン

住宅ローン控除の対象になる住宅ローンは一般的な銀行で借りる住宅ローンやフラット35などの住宅ローンです。普通に金融機関と呼ばれるところから住宅ローンを借りれば問題なく住宅ローン控除の対象になります。

一方、住宅ローン控除の対象にならない住宅ローンもあります。それは、一般的な金融機関から借りたものではない住宅ローンです。例えば、親や親族から借りた住宅ローンなどは対象になりません。他にも職場の従業員向けの貸付なども対象になりません。

そのため、親や親族、もしくは職場から住宅ローンとしてお金を借りて家を建てる場合は、住宅ローン控除は受けられないので、受けられなくなる住宅ローン控除の金額と支払わなくてよくなる住宅ローンの利息を計算してどちらが有利になるのか計算して判断することが必要となります。

以上、これらの条件をみたすことで住宅ローン控除を受けることができます。条件から分かるように、普通に自分が住むために注文住宅を立てたり、建売を買う場合は問題なく住宅ローン控除の対象になると思いますので、ここはあまり気にしなくても大丈夫です。

住宅 打ち合わせをする夫婦

3)住宅の種類ごとの住宅ローン控除適用要件

住宅ローン控除を受けるためには適用要件があり複雑になっています。そこで、整理して適用要件を「新築住宅、中古住宅、増改築」に分けて説明します。要件の詳細を記載してありますので、該当しているかチェックの際に役立ててください。

【1】新築住宅

住宅または建築後使用されたことがない住宅の場合、以下のすべての要件を見たす必要があります。

①新築または取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。

②特別控除を受ける年分の合計所得金額が3000万円以下であること。

③新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上で、2分の1以上の部分を居住のために使用していること。

④住宅ローンの借入期間が10年以上である、または取得のための債務があること。

⑤居住した年とその前後の2年ずつの5年間に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

【2】中古住宅

中古住宅の場合は、新築住宅の要件に加えて、以下のすべての要件を満たす必要があります。

①建築後、使用されたものであること。

②次のどれかに該当する住宅であること。

・家屋が建築された日から取得までの期間が20年以上(マンションなどの耐火建築物の 建物の場合は25年)以下であること。

・一定の耐震基準に適合する建物であること

・平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、AまたはBを満たさないもののうち取得の日までに耐震改修を行うことについて申請し、居住の日までに耐震基準に適合することを 証明されているものであること。

・取得の時に生計を一にしており、取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係にある人からの取得でないこと。

・贈与による取得ではないこと。

【3】増改築等

増改築の場合は、新築住宅の要件に加えて、以下のすべての要件を満たす必要があります。

①自己が所有し、かつ自己が居住する家屋について行う増改築であること。

②次のどれかの工事に該当すること。

・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替えの工事

・マンションなどの区分所有建物のうち、その人が所有する部分の床、壁または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

・建築基準法施行令の構造強度等に関する規定または地震に対する安全性にかかる基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

・工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

住宅ローンの解説

4)控除額の計算方法

控除額の計算方法は、主に「一般住宅、認定住宅、バリアフリー等の増改築」で異なります。どの住宅に該当するのかは、住宅メーカに確認しておいてください。

【1】一般住宅(住宅借入金等特別控除)

認定住宅にあたらない新築・中古住宅や、特定増改築にあたらない増築をした住宅の控除額の計算方法は以下のとおりです。

一般住宅の場合、控除期間は最大10年で住宅ローンの年末残高合計額の1%が控除額となります。また、年末残高の合計額は4000万円が限度で、10年間で最大400万円の控除が受けられます。住宅ローンの年末残高とは、12月31日時点で返済していない住宅ローンの残額のことをいいます。

年末残高が3000万円の場合の控除額は以下のように計算します。3000万円(年末残高)×1%(控除率)= 30万円(控除額)上記の計算で出た控除額が1年間の所得税から控除されますが、控除額が所得税よりも多い場合は、残りの控除額が住民税から差し引かれます。

ただし、住民税から控除される額は、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6500円のうちの小さい方の額が上限とされています。そのため、計算で求めた最高額が必ず全額控除されるわけではありません。

【2】認定住宅(住宅借入金等特別控除の特例)

認定住宅とは、「認定長期優良住宅」と「認定低炭素住宅」の2つを指します。

(1)長期認知住宅

長期優良住宅の普及の促進に関する法律に記載されている条件を満たしている家屋です。

(2)認定低炭素住宅

都市の低炭素化の促進に関する法律に記載されている条件を満たしている家屋です。これらの家屋を新築した際は、一般住宅の場合と控除額が少し異なります。計算方法は一般住宅と同じですが、上記のように住宅ローンの年末残高の合計額の最大限度額が5000万円で、10年間で最大5000万円の控除が受けられます。

【3】バリアフリー等の増改築(特定増改築等住宅借入金特別控除)

バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、他世帯同居改修工事などを含む特定増改築は、住宅ローン控除の計算方法が一般の増改築とは異なります。また、控除期間は最大5年間となります。

特定増改築における住宅ローンの控除額は以下のように計算します。

「控除額=A × 2% + (B ー A) × 1%」

A:増改築の住宅ローンの年末残高の合計額のうち特定増改築のために要した費用に相当する金額(特定増改築のための費用の限度額は250万円)

B:増改築の住宅ローンの年末残高の合計額(最大1000万円)

たとえば、増改築の住宅ローンの年末残高のうち特定増改築のために要した費用が200万円、増改築の住宅ローンの年末残高の合計額が800万円の場合、以下のように計算します。

200万円(費用) × 2% + {800万円(年末残高) ー 200万円(費用)} × 1% = 10万円(控除額)

(1)特定増改築等住宅借入金特別控除の要件

特定増改築等住宅借入金特別控除を受けるには、「バリアフリー改修工事」「省エネ改修工事」「多世帯同居改修工事」のいずれの工事をするかによって、条件が異なります。

(2)バリアフリー改修工事

自己が所有する家屋について一定のバリアフリー改修工事を含む増改築等を行い、平成33年12月31日までの間に居住していること。

(3)省エネ改修工事

自己が所有する家屋について一定の省エネ改修工事(断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等)を含む増改築等を行い、平成33年12月31日までの間に居住していること。

(4)多世帯同居改修工事

自己が所有する家屋について一定の多世帯同居改修工事(特定多世帯同居改修工事等)を含む増改築等を行い、平成33年12月31日までの間に居住していること。

【4】借り換えや繰上返済したとき

基本的に、借り換えや繰上返済した時の計算方法は上記で解説した方法と同様になりますが、借り換え時の年末残高については次のような決まりがあります。

(1)借り換えをして住宅ローンが増えた場合

「住宅ローンの年末残高 = 借り換え後の住宅ローンの年末残高 × (借り換え前の住宅ローンの残高 / 新たな住宅ローンの借入時の残高)」

(2)借り換えをして住宅ローンが減った、もしくは同じ場合

「住宅ローンの年末残高 = 借り換え後の住宅ローンの年末残高」

また、借り換えや繰上返済をした時に、住宅ローンの返済期間が返済開始から10年未満になってしまうと、それ以降は住宅ローン控除が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

【5】節税シミュレーション

具体的な数字を用いて、いくら節税になるのかをシミュレーションしてみます。分かりやすくするため概算で金額を出しています。たとえば、Aさんが20年の返済期間で一般住宅の新築を購入したとします。

・住宅ローン残高:3,500万円
・年収:600万円(課税所得:303万円)
・所得税:20万円
・住民税:33万円

この場合、控除額は次のように計算されます。

・控除額 = 3500万円 × 1% = 35万円
・所得税:20万円全額控除
・住民税:住民税から13万6500円控除{303万円(課税所得) × 7%>13万6500円}

このケースでは、所得税と住民税の控除額の合計である33万6500円が住宅ローンの控除額となります。

受託のプロフェッショナル

5)住宅ローン減税の手続き

【1】年末調整または確定申告で申請する

住宅ローン控除の申請は確定申告で行いますが、2年目以降の給与所得者は年末調整で適用することができます。

【2】初年度の申請方法

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に確定申告をする必要があり、確定申告書に必要書類を添付して税務署に提出します。給与所得者の場合は、2年目から会社の年末調整で住宅ローン控除を適用できますが、初年度は自分で確定申告をしなければなりません。

【3】2年目以降の申請方法

2年目以降の申請方法は、給与所得者とそれ以外の場合で異なります。給与取得者の場合は、税務署から送付される「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」と金融機関から送付される「借入金の年末残高証明書」を勤務先に提出すると年末調整で住宅ローン控除が適用されます。

それ以外の自営業者など場合は、2年目以降も確定申告する必要がありますが、確定申告書に添付する書類は1年目よりは少なくなります。

【4】確定申告の必要書類と入手先一覧

住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類と入手先は以下のとおりです。

①住民票の写し:新しい住所を管轄している市役所へ行ってもらいます。

②住宅ローン年末残高証明書:10月〜11月頃に借り入れした金融機関から郵送で送られてきます。無くさないように保管しておいてください。

③登記事項証明書:法務局へ行くか、ネットでも入手できます。土地の借入もある場合、土地の登記事項証明書も必要です。

④請負契約書(売買契約書):建物を建てたハウスメーカーや工務店からもらいます。土地の借入もある場合、土地の売買契約書も必要です。

⑤源泉徴収票:年末に職場が発行してくれるはずです

中古住宅の場合は下記のいずれかが必要です。

⑥耐震基準適合証明書:建築士など

⑦既存住宅性能評価書:登録住宅性能評価機関

⑧既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書:住宅瑕疵担保責任保険法人

上記必要書類を集めれば確定申告の手続は簡単です。あとは、毎年2月から3月の間に確定申告をするだけです。

【5】申請期限はいつまで?

適用は購入・増築した住居に入居した年に行います。住宅ローン控除は払いすぎた所得税を返還してもらえる還付申告にあたるので、通常の確定申告と異なり、入居した翌年の1月1日から申告することできます。住民税に関しては、確定申告(還付申告)をすると、国から自治体に内容が通知される仕組みになっているため、個別で行う必要はありません。






まとめ

・住宅ローン減税は、借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の1%分、最長10年間、所得税や住民税の節税効果がある。

・住宅ローン減税を受けるための条件として6つあるため、該当するかどうかチェックする必要がある。

・住宅ローン控除適用要件は、「新築住宅、中古住宅、増改築」に分かれており、要件も異なるため、どれに該当するか確認が必要である。

・一般住宅、認定住宅、バリアフリー等の増改築によって要件や減税内容は大きく異なるので、どの住宅に該当するのか、事前に住宅メーカに相談しておくとよい。

・住宅ローン減税を受けるためには、初年目、2年目と申請すべきことが異なるため、計画立てて必要書類を揃える必要がある。

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髙村健一

1973年4月26日神奈川県生まれ。髙村税理士事務所代表・株式会社トラストコンサルティング代表取締役。オーナー系企業・個人の富裕層向け税務コンサルティング、アドバイザリー業務を得意分野とする。LEC東京リーガルマインドの講師など、全国で講演活動やセミナーを実施。研修講演等実績:大同生命・ジブラルタ生命・三井住友海上あいおい生命・アクサ生命他。執筆実績:清文社「間違わない事業承継Q&A」(共著)・観光経済新聞社「税肉を落とす」日本金融通信社「ニッキンマネー・節税のノウハウ」他

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1973年4月26日神奈川県生まれ。髙村税理士事務所代表・株式会社トラストコンサルティング代表取締役。オーナー系企業・個人の富裕層向け税務コンサルティング、アドバイザリー業務を得意分野とする。LEC東京リーガルマインドの講師など、全国で講演活動やセミナーを実施。研修講演等実績:大同生命・ジブラルタ生命・三井住友海上あいおい生命・アクサ生命他。執筆実績:清文社「間違わない事業承継Q&A」(共著)・観光経済新聞社「税肉を落とす」日本金融通信社「ニッキンマネー・節税のノウハウ」他