税金まとめ!新築によるかかる4種類の税金と節税メソッド

皆さんも人生で一度はマイホーム購入を夢にみられたことがあるのではないでしょうか。マイホーム購入には多額の金額がかかるというイメージだけで終わっていませんか?今回ご紹介するのは新築購入時にかかる税金や、その税金の減税の仕方などをご紹介しております。






1)マイホームを購入新築するとかかる4つの税金は?

【1】印紙税

印紙税、皆さんも一度は購入し、貼られたことがあるのではないでしょうか?その印紙税はなんとマイホームを購入するにあたり、住宅ローンを組まれる方が多いかとは思いますが、その住宅ローンの書類に印紙を貼らなければならないものが数多くあります。では実際に印紙代はどのくらいかかるのでしょうか?

・100万円以上500万円以下は2,000円

・500万円以上1,000万円以下は1万円

・1,000万以上5,000万円以下は2万円

・5,000万以上1億円以下は6万円

上記のようにその借り入れ金額によって高くなります。ただでさえお金がかかるマイホーム、印紙代とはいえ、馬鹿にはできない金額です。

【2】登録免許税

登録免許税ってなに?と思われたかとも多いかと思います。登録免許税とは住宅の引き渡しを受けるのと同時に登記の申請をするときに必要となる税金のことです。ではその費用はどのくらいかみていきます。

・土地の所有権の移転登記:2%

・新築建物の所有権の保存登記:0.4%

・中古建物の所有権の移転登記:0.3%

・住宅ローンの抵当権の設定登記:0.1%

これに対しての軽減措置がありますので、次はそちらをみていきましょう。

(1)軽減処置ってに?税額はどうやって出す?

軽減措置とはある一定の要件を満たすと先ほど上記で見た表が軽減されます。では実際にどの程度軽減するのでしょうか?

・土地の所有権の移転登記 2%

1.5%

・新築建物の所有権の保存登記 0.4%

0.15%

・中古建物の所有権の移転登記 2%

0.3%

・住宅ローンの抵当権の設定登記 0.4%

0.1%

上記のような数字となります。ではこの軽減措置の要件を満たす要件をみていきます。

・住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上

・自宅として住む住宅であること

・取得後1年以内の登記

・中古住宅の場合は以下のいずれかを満たすもの

マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内・一定の耐震基準を満たすことが建築士などにより証明されたものとなりますこの軽減を受けるためには特に手続きはなく、要件を満たしていれば軽減された税率で計算されます。

【3】不動産所得税

不動産取得税とは土地や家屋の購入、家屋を建築した個人、法人、改築すべての人に対して都道府県が課する税金のことです。計算方法は固定資産税評価額×税率です。税率は以下になります。

<種別 税率>

家屋 住宅  非住宅

3% 4%

土地 3%

取得時期:平成20年4月1日~平成33年3月31日まで

(1)軽減処置ってに?税額はどうやって出す?

ではこの不動産取得税を軽減するにはどのような要件が必要なのでしょうか。

次のいずれかに該当すると不動産取得税の新築住宅における軽減を受けれます。

・土地を取得してから3年以内にその土地に住宅を新築し、かつ、住宅が新築されるまでその土地を継続して所有していること。

・住宅が新築される前に取得した土地を譲渡した場合、その土地を取得してから3年以内にあなたから土地を譲り受けたものがその土地に住宅を新築していること。

・住宅を新築してから1年以内に、その住宅を新築したものがその住宅の敷地(土地)を取得していること。この要件に該当すると、新築住宅における軽減措置は固定資産税評価額から1,200万円を控除できます。

つまり、(固定資産税評価額-1,200万円)×税率となります。

【4】消費税

消費税とは普段から私たちにつきまとうものです。もちろんマイホーム購入にもこの消費税がかかります。また、2019年10月から消費税が8%から10%に変更されます。例えば消費税8%で建物の価格が2,000万円なら消費税額は160万円・消費税10%で建物の価格が2,000万円なら消費税額は200万円・40万円も額が負担されます。

住宅とお金

2)家を建てる決断から見積もりまでの段取りはどうするの?

家購入の流れは以下になります。

(1)情報収集

(2)問い合わせ・物件見学

(3)絞り込み

(4)購入申込

(5)住宅ローン事前調査

(6)契約書の確認

(7)契約

(8)住宅ローン契約

(9)内覧チェック

(10)残金決済

(11)引渡し・入居

では具体的に見積もりから段取りをみていきましょう。

【1】STEP1:資金計画を立てて予算を決める

マイホーム購入ではりきって貯蓄をすべて使ってしまうと、入居費用や生活予備費など差し引いた額から金額を決めていきましょう!予算の目処としては、住宅ローンのことも考えなければいけません。一般的に返済額は年収負担率25%以内なら安心と言われています。早く返済したいのはわかりますが、無理のない返済計画をたてていきましょう。

【2】STEP2:建てたい家のイメージを固める

ただただ家を建てるということではなく、家族のライフスタイルにあったマイホームを建てましょう。

(1)ライフスタイルをまとめる

(2)現在の住居の不満を書き出す

(3)新しいマイホームに求める要望をまとめる

などなど、こういったことを視野にいれて理想の建物を建築しましょう。生活シーンといってもいろいろあると思います。家族とのコミュニケーションを大切にしたい・お客さんをもてなしたい・ペットと一緒に暮らしたい・趣味や仕事を楽しみたいなど。そういったシーンにあわせた間取りや設備を考える必要があります。

【3】STEP3:建築会社の情報収集

どこでも一緒じゃないの?それは違います。

(1)希望エリアの相場を知る

(2)そのエリアに強い不動産会社を探す

まずはこの2つを頭にいれといてください。

ではどうやって情報収集するのか、インターネット・チラシ・情報誌・モデルルームに足を運ぶ。このように様々な情報収集の場があるので一度見てみてはいかがでしょうか。

【4】STEP4:概算見積依頼

概算見積書とは、希望している規模やデザインの家が、予算内に納まるかどうかの目安となるものです。しかし、この概算見積書をうのみにするのは危険ですので、あくまで参考程度と考えましょう。ラフプランと概算見積は、希望する間取りやプランの予算などをヒアリングして、それにそったラフプランと共に、概算見積書が提示されます。相場見積もりとは、最初から1社だけの業者に絞り込むのではなく、同じ設計内容で2~3社に見積もり依頼し、比較検討することです。

3)新築時に受けられる減税制度ってある?減税の4つのタイプ

【1】タイプ1:住宅ローン減税

住宅ローン減税とは年末の住宅ローン残高に応じて、ある一定額が所得税から減税される制度のことです。サラリーマンなどはその年の所得税があらかじめ勤務先から納税されているので、納め過ぎた額を確定申告で還付してもらうことができます。人によって戻ってくる金額は違います。

【2】タイプ2:投資型減税

こちらはローンを利用せずに自己資金のみで住宅を購入する場合です。この場合、住宅ローン控除は利用できません。この投資型減税は現金で購入した場合、確定申告によって一定の所得税が控除されるものです。

【3】タイプ3:登録免許税に関する減税

1の【2】で説明した通りになります。

【4】タイプ4:不動産取得税の減税

1の【3】で説明した通りになります。

電卓を持つ女性

4)住まいを買うときの贈与における税金とは?

【1】贈与って何?

贈与とは人から財産をもらうときは贈与税がかかります。ただし、1年間にもらった財産の合計額110万円(基礎控除額)以内であれば贈与税がかかりません。また、住宅等の購入などは消費税8%の物件なら最大1200万円までなら贈与税がゼロとなる住宅取得等資金贈与の非課税の制度を利用できます。

【2】相続時の生産課税って?

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例、相続時精算課税という新しい制度があります。この制度を使えば2,500万円まで贈与税がかかりません。この要件としましては、

(1)親や祖父母などから、その年の1月1日現在で20歳以上の子や孫などへの贈与に適用されます。親や祖父母などの年齢は60歳以上。

(2)贈与を受ける子や孫などの年収制限はありません。

(3)贈与を受けるときに、住所が日本国内にあること。

(4)非課税限度額以内であれば何回に分けても利用できます。

(5)一度、「相続時精算課税」制度を選択すると以後の贈与はすべてこの制度が適用され、同じ親からの贈与には通常の贈与税の制度(毎年の基礎控除110万円)が使えなくなります。この2つは、選択制となっていて、ご自分のライフステージにより選択してください。

(6)非課税枠を超えると一律20%の贈与税がかかりますが、相続時に相続税から控除されます。

(7)この制度は父母や祖父母など、それぞれから2,500万円ずつ受けられます。

以上の要件に該当するとき必要書類があります。

【ご自身でき記載する書類】

・贈与税の申告書

・相続時精算課税選択届出書

【役所等で取得する書類】

・受贈者(財産をもらう側)の戸籍謄本

・受贈者(財産をもらう側)の戸籍の附票

・贈与者(財産をあげる側)の住民票

上記の5点が必要となります。

【3】直系尊属による非課税制度って?

平成27年1月1日から平成33年12月31日の間に、直系尊属からの贈与により、自己の新築等の対価に充てるための住宅取得等資金といいます。一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります。

この特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日の間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出しなければなりません。

5)エアコンが新築の税金を上げる?

【1】エアコンは固定資産税を上げるの?

普段何気なく使っているエアコン、マイホームにも当然付けられると思います。しかしこのエアコン、固定資産税を上げる要因にもなっているのです。エアコンの場合、家庭でも使うようなルームエアコンは償却資産ですが、天井埋め込み型のエアコンは建物の一部とみなされます。これを償却資産として申告していると、建物・償却資産で重複して課税されてしまいます。

【2】固定資産評価って?

固定資産税評価額とは、各市町村が算定する固定資産税の基準となる価格を指しています。3年ごとに評価替えが行われ、評価替えの年を基準年度といいます。実売価格とは異なり、土地については60~70%、建物については建築費の50~70%とされています。

6)アパート新築にかかる税金って?

【1】消費税はどれくらい?

消費税額は、建物の販売価格× 8%(土地は非課税)となります。

【2】不動産取得税はどれくらい?

不動産取得税は、土地・建物の不動産の取得に対してかかる税金です。税率は4%ですが、軽減措置があります。税額は、取得した不動産の 固定資産税評価額(課税標準)× 税率 となります。

【3】登録免許税はどれくらい?

登録免許税は、取得した土地や家屋の登記をする際にかかる税金です。新築住宅と中古住宅で、建物の評価額に対する税率が違います。住宅用家屋に対しては、適用条件を満たせば、軽減措置があります。税額は、固定資産税評価額(課税標準)× 税率 となります。

【4】印紙税はどれくらい?

建築工事請負契約書や、資金を借り入れる場合の金銭消費貸借契約書などには印紙税がかかります。納税は請負金額等により税額が変わり、所定の金額の収入印紙を契約書に貼り、割り印を押すことで納税することになります。

【5】水道負担金はどのくらい?

新たに水道を引く場合、水道負担金を見込んでおかなければなりません。各地域によって設置しなければならない水道管の口径、それに対する負担金額は異なりますので、事前に水道局に問い合わせる必要があります。ただし、既存の建物があり、新築するアパートの水道管と同じ口径であれば、その戸数分は水道負担金を支払う必要はありません。

家 コンセント

7)アパート経営でできる節税方法4選

アパート経営をすることによって、所得税、住民税、相続税、この3つの税金を節税することができます。

【1】オススメ1:所得税の節税

所得税は、所得金額に対して課税されます。所得税は累進課税となっており、所得金額が多ければ多いほど、税率が上がり、納める税金も多くなります。不動産所得は他の所得と「損益通算」する事ができますので、例えば、不動産所得で赤字となった場合、ほかに給与所得などがある場合、合計所得が少なくなり、結果として納める税金が少なくなります。これにより、確定申告をすることで「所得税の還付」を受けることができます。

アパート経営によって得られた不動産所得は、下記の計算式にて算出することができます。「不動産所得=家賃収入ー必要諸経費」つまり、必要諸経費をきちんと計上することで、家賃収入を上回り所得額が赤字になった場合、節税する事が可能となります。

具体的に、以下のような費用が計上することが可能です。

(1)税金(固定資産税、都市計画税など)

(2)損害保険料(火災保険、地震保険など)

(3)修繕費(入居者が退去時のクリーニング費用など)

(4)賃貸管理会社管理費

(5)建物の減価償却

(6)マンション管理会社管理費(管理費、修繕積立金など)

(7)税理士・弁護士などへの報酬

(8)その他経費(交通費、ガソリン費用、交際費など)

(9)賃貸開始後に支払った借入金の利息(融資を受けた場合)

経費として申請する際には、必ずレシートもしくは領収書を提出する必要があります。

【2】オススメ2:住民税の節税

住民税は、所得税の納税額を元に算出されますので、所得税が節税できることによって、住民税も節税することができます。

【3】オススメ3:相続税の節税

現金や有価証券などは時価に対して課税するのとは違い、不動産を相続する場合、「固定資産台帳や路線価」などから算出されるため、納める相続税が実質的に安くなる傾向があります。

不動産の相続税の評価をする際に、

(1)土地:路線価の80%程度

(2)建物:建築費用の50〜50%前後

(3)賃貸の場合、建物の評価額は更に30%控除

(4)小規模宅地の特例により、土地の評価額が更に減額

など現金に比較して評価額を低くおさえることができます。

【4】オススメ4:さらに節税できるかも?不動産管理会社設立による節税

不動産管理会社を設立して、節税を考えている方も少なくないではないでしょうか。不動産管理会社設立するにはメリットとデメリットがあるので、ご自身の所得状況などに合せて設立するかどうかを判断する必要があります。

(1)不動産管理会社を設立するメリットとは?

不動産管理会社を設立することには、大きく以下の5つのメリットが挙げられます。

  • 不動産所得が給与所得にすることができ、給与所得控除が受けられる
  • 経費の項目が増え節税対策の選択肢が広がる
  • 青色申告の損失繰越控除期間が9年間になる
  • 相続税対策として有効
  • 法人にすることにより税率が下がる可能性がある など。

(2)不動産管理会社を設立するデメリットとは?

一方、不動産管理会社を設立することによって、以下のようなデメリットが挙げられます。

  • 税理士の報酬など維持・運営費用が発生する
  • 赤字の年でも最低限年間7万円の税金がかかる
  • 法人設立時諸費用がかかる
  • 社会保険に加入する義務が発生する
  • 個人より税務調査が入りやすくなる

8)コンセントと新築税金の関係性って?

【1】コンセントの数はどれくらいが妥当?

コンセントの数が足りない場合には、たこ足配線などでコンセントの数を強引に増やすことになりますが、このやり方はあまりお勧めできません。たこ足配線が多くなりますと、そこから熱が出て火事になる可能性があります。では一部屋にどれくらいのコンセントが必要なのでしょうか。(一社)日本電気協会が電気工事のマニュアル的なものとして作った内線規程の中に、コンセントはこの部屋であればいくつが良いといった推奨数値があります。この推奨数値では居室はその広さによって推奨する数は異なります。部屋の広さが

4畳半まで:100Vのコンセント数2個

6畳まで:100Vのコンセント数3個+200Vのコンセント数1個

8畳まで:100Vのコンセント数4個+200Vのコンセント数1個

10畳まで: 100Vのコンセント数5個+200Vのコンセント数1個

13畳まで:100Vのコンセント数6個+200Vのコンセント数1個

となっています。

【2】コンセントの数で固定資産税が上がる?

コンセントの数をあまり増やさない方が良いという意見の1つに、コンセント数が多いと建物の固定資産税が高くなるというものがあります。ただ、税金の金額増と火事の危険性や日常生活の利便性を考えた場合、固定資産税の増額はそれほど大きな問題だとは思えません。

仮にコンセント1個増えるごとに6,500円位高く評価されるとしますと、10個余分に作ったとしても評価額は6万5千円の増額です。固定資産税は原則評価額の1.4%ですから、そのまま課税が増えたとしても年間910円の増額ですので、それほど大きなものとは思えません。実際には減額措置などがありますから、増額分はもっと小さいでしょう。

更に言えば、最近では固定資産税の評価でコンセントの数は見なくなっているという話もあります。このような状況を考えますと、税金が上がるからコンセントの数を減らそうという考えは、あまり意味は無いのではないかと思います。






9)新築による税金対策のQ&Aコーナー

【Q1】新築節税でどれくらいの節税が見込めるの?

上記でものべましたが、住宅ローン減税(控除)・投資型減税・登録免許税に関する減税・不動産取得税の減税・固定資産税の減税・贈与税の非課税措置など。その種類によって減税される額は違いますので、一度当てはまる項目でみられてもるのもよいかもしれません。

【Q2】申告しなくても受けられる節税制度ってあるの?

あります!今回この記事でご紹介させて頂いた減税の中には実際に申告不要で受けれる減税もあります。逆に言えば申請しないと受けれない制度もあるので再確認を!

【Q3】個人と法人でかかる税金が変わるの?

結論から言うと変わります。実際の支出額は個人でも法人でも同じですが、税金は確実に差がでます。法人取得の方が個人よりはるかに税金が減税できます。

【Q4】申告はできる期間があるの?

その減税によって違いまいすが時限立法で運営している減税もありますので、住宅購入の際にはその辺にもご注意ください。

この記事のチェックポイント

いかがでしたでしょうか。今回のこの記事で一番に抑えていてほしいのが、もちろん住宅購入の基礎知識もそうですが、住宅購入時に使える減税について抑えておいてください。これを知っているか知らないかで負担がだいぶ変わります。

【記事内の出典】

・住宅本舗(https://www.jutapon.com/considering/budget/fund/3411.html

・SUUMO(http://suumo.jp/article/jukatsu/money/yosan/1823/)

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髙村健一

1973年4月26日神奈川県生まれ。髙村税理士事務所代表・株式会社トラストコンサルティング代表取締役。オーナー系企業・個人の富裕層向け税務コンサルティング、アドバイザリー業務を得意分野とする。LEC東京リーガルマインドの講師など、全国で講演活動やセミナーを実施。研修講演等実績:大同生命・ジブラルタ生命・三井住友海上あいおい生命・アクサ生命他。執筆実績:清文社「間違わない事業承継Q&A」(共著)・観光経済新聞社「税肉を落とす」日本金融通信社「ニッキンマネー・節税のノウハウ」他

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ABOUTこの記事をかいた人

1973年4月26日神奈川県生まれ。髙村税理士事務所代表・株式会社トラストコンサルティング代表取締役。オーナー系企業・個人の富裕層向け税務コンサルティング、アドバイザリー業務を得意分野とする。LEC東京リーガルマインドの講師など、全国で講演活動やセミナーを実施。研修講演等実績:大同生命・ジブラルタ生命・三井住友海上あいおい生命・アクサ生命他。執筆実績:清文社「間違わない事業承継Q&A」(共著)・観光経済新聞社「税肉を落とす」日本金融通信社「ニッキンマネー・節税のノウハウ」他