土地の売却に関する税金を上手に節税する方法

不動産を売却すると所得税や住民税などの税金がかかりますが、税額の計算方法や控除の受け方などを知っているだけで大幅に節税することができます。また、課税所得があるにもかかわらず、申告期限内に正しく申告を行わないと思わぬペナルティなど確定申告上の注意点も多いため、不動産売却にかかる税金について詳しく解説します。






1)土地の売却時の税金ついて

不動産を売却した際、誰もが気になることがいくらで売却できるのか、どれくらい税金がかかるのかです。

不動産売却時の費用と言えば、ほとんどの方が仲介手数料の事ばかりに目が行ってしまうかもしれませんが、不動産の価格は他の商品とは比較にならないほど高い場合が多く、その分税金も高くなります。そのため、売価価格はもちろんですが、税金などを含めてどのくらい得したのか、損したのかを考えることが不動産売買をするときに重要になってきます。

【1】譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算ですが、まずは売却益(譲渡所得といいます)を計算するところから始まります。

「収入金額-取得費-譲渡費用=譲渡所得」

それぞれの用語は以下の意味となります。

・収入金額・・・売却した金額

・取得費・・・・買った金額

・譲渡費用・・・売却にかかった費用

・譲渡所得・・・売却益

計算式から分かるように、売れた金額から、買った金額と諸費用を引いた残りが、売却益となるわけです。

例えば、購入金3,000万円の不動産を1億円で売った場合は、「1億円-3,000万円=7,000万円」として、「7,000万円」が売却益(譲渡所得)になります。

【2】税金を払う場合について

不動産を売却した際、大別すると以下の2パターンに分ける事ができます。

・不動産売却によって損金がでた場合(買った時と比べて、安く売却したケース)

・不動産売却によって利益がでた場合(買った時と比べて、高く売れたケース)

不動産を売却して利益(売却益)が出ると、「譲渡所得課税」の課税対象になり、所得税と住民税がかかります。譲渡所得にかかる税額は、「収入金額」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた譲渡所得に税率をかけたものになります。

ただし、購入や相続した不動産の収入金額(売却価格)が「取得費+譲渡費用」よりも低い金額だった場合は譲渡所得が発生しないので、所得税や住民税はかからないことになります。なお、購入時の価格が分からないときは、収入金額の5%を取得費として計算することができ、購入時の価格が売却価格の5%よりも安かった場合も、売却価格の5%を取得費とすることができます。

【3】保有期間による税率の違い

譲渡所得課税は、不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの保有期間が5年超なのか5年以下なのかで税率が違ってきます。この保有期間が5年超の「長期譲渡所得」のほうが税率は低く(所得税15%、住民税5%)、保有期間5年以下で売却した「短期譲渡所得」は税率が約2 倍(所得税30%、住民税9%)近くになります。

ただし、相続した土地を売却する場合、相続した人ではなく、被相続人がその不動産を取得した日からを保有期間となりますの注意してください。

・保有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合

課税譲渡所得金額 × 15%(所得税) =譲渡所得税額5%(住民税)

・保有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合

課税譲渡所得金額 × 30%(所得税) =譲渡所得税額9%(住民税)

つまり、簡単に説明すると、「長く居住していた場合」は税金が安く、「短い間しか居住していなかった場合」は税金が高くなるということです。保有期間が5年以下の場合は、税金が多くかかりますので注意してください。

緑の芝生の上にたくさんの家

2)売却にかかる税金を安くできる特例

既に説明したように、土地の売却価格から、購入時の価格や仲介手数料などの取得費を差し引いた利益に課税されるのが、譲渡所得課税となるため、購入したときの金額は今の相場よりもずっと低いにも関わらず、立地条件などで高額に売れた場合や、購入時の価格が分からずに取得費が売却価格の5%とされる場合は税額が多くなりがちです。そのため土地の売却には節税が重要となりますので適用できる特例について説明していきます。

【1】取得費加算の特例

相続税が発生し、相続税の申告期限から3年以内に売却することで、税負担が軽くなる制度があります。

それは収入金額(売却価格)から取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額を加算することができるため、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができるからです。

・相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額

収入金額(売却した金額)-(取得費、譲渡費用 +「売却した不動産に対する相続税額」)=課税譲渡所得金額

計算式のように、「売却した不動産に対する相続税額」を取得費用に加えることができるため、課税所得金額を減らすことができるのです。

【2】3000万円特別控除

2019年末まで、譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税はかからない特例があります。マイホーム(住んでいる家)を売却したときに利益であれば、譲渡所得が出ても、3000万円まで控除できるのが「3000万円特別控除」となります。

この特例は、従来は「居住している家や土地」が対象でしたが、2016年4月から2019年12月31日までは、相続した実家に住んでいなくても控除が認められているようになっています。控除を受けるためには、さまざまな条件がありますが、マイホームを売却する場合は該当する可能性が高いので、税務署や税理士などの専門家に相談することをおススメします。ただし、3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないので注意してください。

【3】譲渡損失の繰越控除制度

この制度は、家を売った年の所得税を計算する際、「給与所得や事業所得から譲渡損失を控除できる」というもので、売った年の所得より譲渡損失が大きいときは、控除しきれなかった分を翌年以降に繰り越し、最長3年間(トータルで最長4年間)にわたって控除できます。

なお、この制度は所得税だけでなく、翌年分の住民税(所得割分)にも適用されます。例えば、給与所得が600万円で、譲渡損失が1000万円発生した場合、売った年は所得600万円から、損失のうち600万円分控除となり、所得はゼロ、所得税と翌年の住民税もゼロになります。さらに売った翌年は、所得600万円から前年控除できなかった損失400万円を控除できるのです。

繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能です。「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」は2019年12月31日の売却まで適用され、「住宅ローン控除」との併用もできます。主な適用要件は以下のとおりとなります。

・自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。

・売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超。

・売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50平米以上の住宅を取得すること。

・買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。

・買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。

確定申告 土地

3)不動産売却に必要な確定申告について

【1】確定申告にともなうペナルティ

原則、不動産を売ったことで売却益が出た場合には、譲渡所得の確定申告をしなければなりません。確定申告とは、税務署に確定申告書という書類を提出して、所得税を納付するための手続きです。毎年1月1日から12月31日までの年間所得を合計し、これに対する所得税の金額を計算して確定申告書を作成します。申告期限は翌年の2月16日から3月15日の間です。

収入が会社からの給与だけのサラリーマンの場合は、所得税の源泉徴収をされているため確定申告をしないこともよくありますが、不動産の譲渡所得がある場合には、必ず確定申告をしなければなりません。申告すべき所得があるにもかかわらず、確定申告を行わないでいるとペナルティが課されることがあります。

たとえば、3月15日の期限までに確定申告書を提出しないと、納める税金以外に無申告加算税を課されてしまうのです。無申告加算税では、納めた税金の額に応じて15パーセントから20パーセントが上乗せされます。また、3月15日までに税金を納付しない場合には延滞税が課されます。これは納期限の翌日から納付日までの日数に応じてかかるものです。これらのペナルティを受けないために、きちんと期限までに確定申告をしなければなりません。

【2】確定申告の流れ

譲渡所得の確定申告をする場合の手順について説明します。土地の売却時に必要な書類は以下のとおりです。

・売買契約書及び領収証のコピー(手持ちのもの)

・仲介手数料の領収証のコピー(手持ちのもの)

・測量費・登記費用その他売却の時の費用の領収証のコピー(手持ちのもの)

・売却後の土地の全部事項証明書(所在地の法務局)

まず、申告にこれらの必要な書類を集めます。税務署の指定する申告書様式は税務署で配布している他、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。また、売買契約書や領収書などは手元にありますが、譲渡した不動産の全部事項証明書は、法務局で入手することになります。

税務署に提出する書類に漏れがあると確定申告は完了しないため、税務署に出向く前に提出書類一式があるかどうかチェックします。税務署から確定申告書を入手する際に、申告書添付書類のチェックシートも付属してくるので便利です。確定申告は郵送で行うことも可能ですが、直接税務署に行って申告書を提出すれば、その場で申告書の記載事項や添付書類に漏れがないかどうかチェックしてもらえるので持参することをおススメします。

【3】依頼するのもあり!税理士に任せて確定申告

税金の計算方法は複雑な場合も多く、特例の適用や特別控除などの理解も容易ではありません。譲渡所得についても、課税譲渡所得を計算する際の取得費の取扱いや、特別控除の適用の有無などで判断に迷うことも多くあります。しかし、売却益が発生した場合は、必ず確定申告をしなければなりません。

そこで初めて土地の売却で確定申告する場合は、ノウハウを身に付けられる授業料と思って税理士に依頼することをおススメします。もちろん、自分で判断することや、計算して申告書を作成することに不安を感じる場合も、税理士に依頼するのも1つの手ですし、税理士に事前に相談して土地の売却を進めることで更なる節税メリットやノウハウを受けることもができるので、費用以上のメリットを得られることも多くあります。

(1)税理士費用

税理士に依頼した場合、土地の売却の場合は普通の確定申告よりも高額になることが多いです。例えば数万円の場合もありますが、10万円~30万円くらいかかることが多いです。それは不動産売却の確定申告の場合、税務署に提出が必須となる書類が多く、税理士側で確認する事項が多いため非常に時間がかかるからです。

しかし、不動産売買の申告に慣れている税理士に依頼した方が、税金の節税が図れるかもしれませんし、何より安心です。もし依頼するならば、確定申告期限である3月15日の1ヶ月前ではなく、できれば1月上旬くらいまでに、税理士にお声かけされることをおススメします。

不動産 計算

4)Q&A(土地を売却した時の費用いろいろ)

【Q1】消費税はどうなるのか

土地を売却した場合、消費税は関係ないのですが説明しておきます。例えばサラリーマンが自宅を売却した場合は、事業をしていた訳ではありませんし、事業に関する資産でもないので、消費税を納める必要はありません。土地には、そもそも消費税がかかりませんから、消費税はかからず、不動産の売買契約書にも消費税の記載はされないのです。

【Q2】印紙税ってなに

領収書に貼ってある「収入印紙」のことです。これも、印紙税という税金です。この印紙税ですが、不動産の売買契約書に貼ることが義務づけられています。不動産の売買契約書は、普通は2部(売主用・買主用)を作り、それぞれに署名・押印します。

2部作った場合は、法律で、2部とも、同じ金額の収入印紙を貼らなければなりません。収入印紙の金額は、契約金額(売却代金)が大きければ大きいほど、高い収入印紙を貼らなければなりませんが、例えば、土地を1億円で売却する見込みの場合、1億円以下のものとして「3万円」の印紙を売買契約書に貼ることになります。それほど大きな金額になりませんので気にしなくていいかもしれません。

【Q3】仲介手数料ってなに

ここからは税金ではなく、売却に当たっての「費用」に関してですが、不動産は、個人同士で直接売買することができます。例えば、身内同士(親子間等)で売却する場合は、不動産業者を入れないこともあります。

しかし、他人間で、不動産という高額な資産を売買する際は、一筋縄ではいきません。例えば、つぎのような問題が出てくる場合も多く、個人では対応に苦慮することになります。

・売却後に自宅から違法埋蔵物が発見されたら?

・測量すべきか、しないべきか?

・お隣さんと境界でもめている場合は?

・買主側の資金繰り(銀行ローン利用)等への配慮

・建物を解体して売るべきか?そのままか?

この他にも、色々な問題がありますから、ほとんどの場合は、不動産業者に仲介をお願いして買主を探してもらうことになります。しかし、売買の仲介をお願いしたら、不動産業者に仲介手数料を払わなければなりません。仲介手数料は、宅建業法で決まっており、売買金額が400万円以上の場合はつぎの計算式が上限になります。次の計算式となります。

「売買金額×3%+6万円」(別途、消費税が加算されます)

例えば、1億円で売却されたのであれば、「1億円×3%+6万円=306万円(税抜)」となり、ここに消費税がかかりますから、「306万円×1.08=3,304,800円」、約330万円の仲介手数料がかかります。

これは、あくまで「上限」の計算式なので、これより安くても問題はありません。少しでも安くしてもらえるよう交渉は重要となります。

【Q4】司法書士費用ってどのくらい

司法書士は、不動産の名義変更の専門家です。不動産を売買する際は、当たり前ですが、不動産の名義を、売主から買主に変更しなければなりません。具体的には、司法書士が必要書類(売買契約書、売主の印鑑証明等)を、法務局に持ち込んで手続きします。

もちろん、司法書士にお願いせず自分達だけで名義変更できるのですが、色々なリスクがありますから、一般的には司法書士に報酬をお支払いして、名義変更をお願いします。司法書士に払う費用ですが、司法書士ごとに異なりますので、売主側が払う目安としては、おおむね「3万円~10万円」だと言われています。そのため金額的にはあまり気にされなくても良いかもしれません。

また、売却しようとしている不動産に担保がついている場合は、不動産の登記簿謄本に「抵当権」が付いていますので、こちらを外す費用も必要になります。抵当権を外すには、売却代金の一部を銀行に払い、抵当権を解除してもらう必要がありますので、銀行との事前打ち合わせも必要ですので、不動産業者だけでなく、司法書士にも、具体的な流れを確認することをおススメします。

【Q5】測量費用とは

土地を売却する際は、契約書に土地の面積を記載する必要があります。土地の面積は重要です。土地は高価な資産ですから、例えば、面積が「100㎡」だと思って買ったのに、実際は「90㎡」だったとしたら、目も当てられませんので、売主と買主とで、土地の面積を「合意」しておく必要があります。ここでの面積ですが、「公簿面積」と「実測面積」の2つの考え方があります。

公簿面積とは、登記簿謄本に記載されている面積です。この面積をもとに売買する方法を「公簿売買」といいます。一方、実測面積は、土地家屋調査士といった、土地の面積を測る専門家が土地を実際に測って計算した実際の面積をいいます。この正しい面積をもとに売買する方法を「実測売買」といいます。

公簿売買する場合は測量しませんので測量費用がかかりませんが、実測売買する場合は測量費用がかかり、土地の面積にもよりますが、普通の土地(住宅等)を測量するのであれば、おおむね20万円~100万円くらいになります。問題は、この測量費用を誰が負担するのかということですが、一般的には、個人間の売買の場合は、売主と買主とが折半(半分ずつ)することが多いですが、場合によっては売主が全額負担する場合もありますので、お互いの話し合いで決まることになります。






まとめ

不動産の売却においては売却価格も重要であるが、取得期間によっても税率が大きく変わるので、どのタイミングで売却するとメリットが大きいのか確認が必要である。土地の売却で課税所得がある場合は確定申告が義務となります。確定申告をしていない場合は、高額なペナルティがかかるため、確定申告の流れも確認する必要がある。

特例メリットとして、取得費加算や3000万円の特別控除があり、譲渡損失の場合でも譲渡損失の繰越控除制度が受けられる特定があります。これらの特例を受けるためにも確定申告は行うとよい。確定申告は、税務署に相談しながら個人で行うことも可能ですが、期限までに必要な書類を揃える必要があり内容も複雑です。そこで税理士に相談することで思わぬ節税メリットを受けられることもあるため相談するとよい。

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髙村健一

1973年4月26日神奈川県生まれ。髙村税理士事務所代表・株式会社トラストコンサルティング代表取締役。オーナー系企業・個人の富裕層向け税務コンサルティング、アドバイザリー業務を得意分野とする。LEC東京リーガルマインドの講師など、全国で講演活動やセミナーを実施。研修講演等実績:大同生命・ジブラルタ生命・三井住友海上あいおい生命・アクサ生命他。執筆実績:清文社「間違わない事業承継Q&A」(共著)・観光経済新聞社「税肉を落とす」日本金融通信社「ニッキンマネー・節税のノウハウ」他

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1973年4月26日神奈川県生まれ。髙村税理士事務所代表・株式会社トラストコンサルティング代表取締役。オーナー系企業・個人の富裕層向け税務コンサルティング、アドバイザリー業務を得意分野とする。LEC東京リーガルマインドの講師など、全国で講演活動やセミナーを実施。研修講演等実績:大同生命・ジブラルタ生命・三井住友海上あいおい生命・アクサ生命他。執筆実績:清文社「間違わない事業承継Q&A」(共著)・観光経済新聞社「税肉を落とす」日本金融通信社「ニッキンマネー・節税のノウハウ」他